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另一面 | “看得见摸不着”的房屋维修金   

2014-09-05 11:01:17|  分类: 政治 历史 文化 |  标签: |举报 |字号 订阅

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另一面 | “看得见摸不着”的房屋维修金

????导语:近日,新华社发文追问5000亿住宅维修金去向,因申请手续繁琐、过程艰难,常被称为"沉睡"的资金。事实上,这笔政府包办的巨款并没有真正"沉睡",还沦为某些利益部门的"生财工具"。

????房屋维修金,国际通行惯例为业主委员会全权负责;但在中国,实质上归为政府名下,业主无法把控其使用

????中国的房屋维修金制度始于1998年,2004年变为强制缴纳。按照2007年重新修订的《住宅专项维修资金管理办法》的规定,公共维修基金专门用于小区公共设施的维修,归全体业主共有。但在业主委员会成立之前,该资金一般情况下由房地产行政主管机关来代管。

????在国际上,业委会管理维修基金早已成为通行方式。在美国,各州物业产权法一般都规定,业委会全权负责对小区共有部分的使用、维护、维修和更新改造的管理。在日本,《标准公寓管理规约》第25条规定各区分所有人必须向管理组合(业主委员会)上交用于社区内共用部分以及设施设备的维修和改良方面的费用。

????在中国,原本应为业主自行决定的房屋维修金以行政手段强制收取,业主即无法设定预算,也无法决定其去向

????2004年,房屋维修金演变为房屋办理产权证时必须缴纳的费用。其缴纳标准也由最初的"按购房款2%-3%的比例缴交"变为2008年的"按住宅建筑安装工程每平米造价的5%-8%缴交"。

????在美国,"维修基金"的收取数额,由业主委员会做预算,经业主们通过,业委会再收取维修费,并将其存入银行。考虑小区设施或设备维修或更新的费用支出,如电梯需要维修或更换、小区道路的翻修等等。对这部分费用的核算,往往是请有经验的工程师或建筑师来进行研究分析,并出具研究报告,而不似内地采取行政手段强制性要求业主缴纳。

????房屋维修金的启用,中国规定需要业主"双2/3"的特别多数表决,这在实践中几乎无法实现;相比之下,美国只需20%以上的业主参与投票即合法有效

????2007年的《住宅专项维修资金管理办法》规定,住宅专项维修资金适用于承重墙、屋顶、楼梯间以及电梯等等。然而,《办法》规定,若要支出维修基金,需遵循"双2/3特别多数原则",即占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。在实践中,在空置率较高或者业委会根本没有建立的情况下,该规定成为了几乎不可能实现的条件。在美国,召开业主大会时,相对于中国需要"双2/3"以上的业主同意,美国只需要20%以上的业主参与投票即合法有效,这样让方案的执行更具可操作性。

????除"双2/3"的基本条件,要启用资金还要经过政府部门鉴定、审价、数据整理等九个繁琐的审批流程;2012年,山东165个需要维修的住宅项目只有9个成功申到维修基金

????除了需要满足两个"三分之二"同意的基本条件,还需要经过十分繁琐的审批流程,根据《住宅专项维修资金管理办法》规定,住宅专项维修资金的使用最终都要得到房产行政部门或相应管理部门的备案与审核同意才能成行。业主要先后到相关的房管局、房屋安全鉴定部门、审计局、专户银行等多个部门办理房屋安全专业鉴定申请、维修方案预决算审计、聘请施工单位进行维修施工、申请专户银行划拨款项等九大事项。

????河北衡水市河建小区2号楼顶层的四户家庭为支取住宅专项维修资金修缮屋顶,跑了3年仍未有结果。根据山东省住建厅房产处2012年的调查显示,在山东省的165个需要维修的住宅项目中,最后只有9个成功直接申请到公共维修基金。

????房屋维修金使用率极低,截至2012年7月,武汉市维修资金使用率为1.19%,广州在截至2013年7月时更只有0.98%

????中国至今尚未建立起对全国公共维修基金的统计监测系统,但毫无疑问的是,房屋维修金的使用率极低。以下数据资料可作佐证:来自武汉市房管局的数据显示,武汉市从2000年起开始征收房屋公共维修基金,个人缴纳比例为房款的2%,截至2012年7月31日,包含利息在内已累计交存65.12亿元,但市民共计申请使用了7748万元,使用率仅1.19%。

????根据广州等地的住建局数据显示,截至2013年7月,广州市缴存住宅专项维修资金总额104. 8亿元,累计使用1. 03亿元,使用率为0.98%;截至2012年12月,深圳市归集到的住宅专项维修资金总额约83亿元,使用了8. 23亿元,使用率为0.99%。

????同样的情形在其他中小城市更为明显,截至2013年底,佛山全市专项维修资金共67.65亿,过去10年,五区仅支出0.3亿元,资金使用率为0.4%。

????房屋维修金成为代管部门的"生财工具",常被用来"借鸡生蛋",私吞、截留利息差,还会挪用去炒股"创收"

????根据《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定,为确保安全,代管部门处理维修资金只有两种方式:存银行或买国债,而且需要"专款专用"严禁挪作他用。但实际中,房屋维修资金大量沉淀,常被代管部门用来"借鸡生蛋"。

????南京市江宁区恒安嘉园始建于2005年,共缴交维修资金1097万元。早从2006年开始,江宁区住建局就已将这笔钱转为1年期定期存款,至少产生了329万元的利息,其中包括293.5万元"1年定期"利息。但是住建局支付到业主个人账户的却是"活期"利息35.7万元,大约有293.5万元利息被截留。

????炒股也是借鸡生蛋的一种方法。2007年5月17日,上海房屋维修基金管理中心,自2004年起持股三家上市公司。根据当时的有关规定,维修基金闲置时,是不能投资高风险性的股票的。但三年来,上海房地局和相关部门并没有对此提出"不同意见",而维修资金进入股市明显违法。
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