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李上瘾博客

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引用 隐秘的48 亿增值资产   

2013-03-30 09:50:45|  分类: 经济 股票 |  标签: |举报 |字号 订阅

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本文转载自上海证券会馆《隐秘的48 亿增值资产》
股票越来越难做,左一
个调控,右一个监管。
听说你过一阵子要去
泰国旅游,你不是要去做手术吧,张嘴
就一股纯爷们儿劲
我说的不是我,我说的是股
票。注意没有,周四暴跌之中,中兴商
业悠然涨停,原因是有媒体报道,公司
有价值36亿元的中心城区地块隐瞒。
红周刊:这样的股票,最近可不
少。西水股份尧哈投股份尧天宸股份尧浙
江东方尧中国武夷噎噎近期超级牛股,
一多半都有这类题材。总结起来,要不
是手里有金融类资产,最近升值较快,
要不就是有大块土地,这几年大幅升
值,市场对这些隐性资产作合理重估,
因资产价值远大于股票市值,从而带
动了股价飞涨。
文琳:总结得不错,你觉得这两种
情况,哪种增值更踏实?
红周刊:肯定是土地增值呀,这
么多年了,银行股会暴跌,茅台酒价格
也会跌,但土地却只涨不跌,以咱的国
情,你总不会认为地价会跌吧?
文琳:有见识,你说的那一串股票
之外,我倒注意了一只不算太火爆的
股票,中华企业,只是轻描淡写提了句
野要开发崇明岛土地冶,就直接一字涨
停。知道这说明什么吗?这表明了市场
的态度。前年,只要公司只言片语沾了
矿,就是野一冶字板曰去年,曲里拐弯能
沾上酒的,也会野一冶字板曰今年,沾土
地的,至少一个野一冶字板。什么叫主
流?这就叫主流,什么叫人气?这才叫
人气。
红周刊:说了半天,资产重估股
票都已暴涨,还有什么意思?
文琳:错?为什么要重估,就是因
为资产属于隐性资产,不为人知曰知道
了,也不易估算曰算了,也让人难以信
服。但难以信服不等于不存在,只要你
够勤奋。
红周刊:在哪?
文琳:试举一例,华升股份
渊600156冤。既然敢给你举例,就一定要
有一个让所有人信服的推导过程,请
看,公司土地主要来自子公司株洲雪
松有限公司渊以下简称雪松冤和华升洞
庭麻业有限公司渊以下简称洞庭麻
业冤。2004年,公司大股东华升集团将
位于株洲市的10宗土地(约60亩)以
4255.76 万元的评估值注入到了上市
公司,随后华升股份将这60 亩土地注
入到了雪松,而同期雪松的其他股东
又将50 宗土地作价2989.64 万元注
入给了雪松,加之雪松原有账面价值
3809.14万元的土地使用权,此时雪松
拥有的土地使用权账面价值为1.11
亿元。上述土地注入完成后,华升股份
进一步增持雪松股权至87.44%,从而
控制了上述土地。这在华升股份2004
年之后的历年年报中都可以查到,对
应的项目为株洲土地使用权,且一直
存续至今。
红周刊:但在公司历年公告和
定期报告中,除上述提到的约60亩土
地外,均未提及雪松其他土地的具体
面积。
文琳:华升株洲雪松有限公司的
官网显示,公司占地面积20 万平方米
(约300亩)。由此可确认,雪松约拥有
土地约300 亩,账面价值约1.11 亿
元。再看洞庭麻业,2006年,通过以资
抵债和资产置换,华升股份置入洞庭
麻业88.85%的股权(目前增持至
89.85%),在未置入洞庭麻业前,公司
定期报告的无形资产一项中,并无野岳
阳土地使用权冶,在置入洞庭麻业有限
公司之后,华升股份2006 年年报中出
现野岳阳土地使用权冶7903.6 万元,可
以确认为洞庭麻业拥有的土地。由于
该项一直延续至今,且无明显变化,可
以确认,当初随洞庭麻业置入的土地
使用权一直未发生变化。
红周刊:洞庭麻业到底拥有多
少土地呢?
文琳:虽然华升股份似乎刻意隐
瞒,一直未有明确的说法,但洞庭麻业
官网资料显示,公司占地面积达1400
亩。按此计算,华升股份通过雪松和洞
庭麻业控制的土地高达约1700 亩。
按控制雪松87.44%股权和控制洞庭
麻业89.85%计算,华升股份实际拥有
的权益土地面积约为1520亩。
红周刊:你说要让所有人信服,
不能光用官网数据吧?
文琳:没问题,研究这家公司,我
累计用了20个小时,查阅了他上市以
来所有公开资料。2010 年,华升股份
明确说,公司下属企业洞庭麻业和雪
松公司有1000多亩土地资源,虽然公
司对土地面积一直含糊其辞,但已经
可以确认了吧,超过1000 亩。
红周刊:行,我服了,1000 多亩
地确实有。问题是值钱吗?
文琳:华升股份多次公开披露,洞
麻和雪松公司土地资源处于当地城市
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证券市场红周刊2013 年第12期
中心区域,地理位置十分优越,升值潜
力较大。株洲是湖南省第二大城市,是
江南最重要的交通枢纽城市之一。岳
阳综合经济实力稳居全省第二,是湖
南惟一的国际贸易口岸城市。值多少
钱,看成交地价。2011年7 月,中建信
和地产以2.38 亿元的价格拍得
野2011-08#地块冶,该宗土地面积共48
亩,即每亩495.8 万元(每平方米7440
元)。2011 年后,地价有升无降,但我们
仍保守估算,打个折,每平方米5000
元,公司300亩土地价值约10 亿元左
右。按华升股份拥有87.44%股权计
算,价值8.7亿元。
再看株洲,2012年8月,在港上市
的中国奥园(03883.HK)以近7.08 亿元
竞得湖南株洲神农城3号地块,净出让
土地面积为15.73万平方米,约每平方
米4500 元,随后的11 月,中国奥园又
以7.46 亿元收购株洲市3 幅土地,占
地总面积约15.14万平方米,约每平方
米4927元。保守按每平方米3500元估
算,湖南华升洞庭麻业有限公司的
1400亩土地价值33亿元,按89.85%股
权计算,在29亿元以上,雪松与洞麻两
地块合计,约38亿元渊即使洞庭麻业按
1000 亩计算,价值也高达近23亿元。
按89.85%股权计算,价值21亿元。雪松
与洞麻两地块合计,约30亿元冤。
红周刊:我注意到,根据公司历
年年报无形资产一栏显示,株洲雪松
和洞麻的土地成本合计不足2 亿元,
这么看,确实严重低估。你说公司自己
开发土地,会不会收益更高?
文琳:公司此前年报确实提出,抓
土地资源开发利用,适时启动土地开
发项目,充分利用株洲雪松和洞麻现
有的土地资源,很显然,公司并不只是
满足于只是将土地进行转让,获得数
十亿元的增值收益,而是想开发后利
益最大化。如果华升股份对上述土地
进行开发,按容积率2 计算,1700 亩
土地相对应的建筑面积可达227 万平
方米。我们保守的按每平方米可获净
利500 元计算,227 万平方米的物业
销售后利润可达11.35 亿元,按华升
股份拥有的权益面积计算,净利润可
在10亿左右。累加此前的38亿元,为
48亿元。而目前公司市值仅18亿多,
隐性资产高于市值近3 倍,相比那些
已被挖掘的品种并不逊色吧,毕竟有
些被大炒的股票,因权属不明确,不一
定也能清晰计算出资产价值。
红周刊:公司有什么具体举措
吗?
文琳:2010 年,公司的存货之中
新出现了野开发成本冶一项,到2011 年
迅速增加到1.16亿元,目前这一数字
还在上升,相信大家都和我一样很想
知道,公司对株洲雪松和洞麻的土地
资源的综合开发利用,是否已悄悄的
开始。我们也很期待公司能多给我们
一点解释
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